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1조라 어마어마하네요

사업시행을 맡은 서울주택도시개발공사(SH)는 공사비의 4%만 수수료로 받기로

하는마당에 일개기업이 조단위로 벌수있다니..

http://naver.me/xlbyIEfa

단독]종묘 앞 세운4구역 개발이익, 민간업자 ‘한호건설’이 쓸어간다

채윤태 기자박준용 기자

입력2025.11.21. 오후 3

단독]종묘 앞 세운4구역 개발이익, 민간업자 ‘한호건설’이 쓸어간다

채윤태 기자박준용 기자

입력2025.11.21. 오후 3

표지이야기]오세훈 서울시 용적률 상향 발표 2년 전부터 4구역 땅 매집… 최대 1조원 개발이익 환수 장치 전무

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2025년 11월18일 세운상가 모습. 오른쪽 철제 가림막이 세워진 곳이 세운4구역이다. 김진수 선임기자

서울시가 ‘녹지생태도심 재창조’라는 공익을 명분 삼아 유네스코 세계유산인 종묘 맞은편에 위치한 ‘세운4구역’ 용적률을 애초 계획의 두 배인 1094%로 올린다고 2025년 10월30일 고시했다. 오세훈 서울시장의 개발계획 변경에 따라 20년 가까이 이어진 논의 끝에 정해진 20층 안팎의 건물 높이가 38층(145m)으로 높아지게 됐다. 이에 분양 면적 역시 두 배 이상 늘어나면서 세운4구역의 개발이익은 최대 1조원에 이를 것으로 보인다.

그런데 이 개발이익이 특정 민간 개발사에 집중될 가능성이 큰 것으로 한겨레21 취재 결과 확인됐다. 오 시장 당선 이후 세운4구역 토지를 미리 매집한 민간 개발사가 이 구역 개발이익의 30% 가까이 가져가는데, 서울시는 용적률을 높이면서도 초과이익을 환수할 장치를 만들지 않았고, 사업시행을 맡은 서울주택도시개발공사(SH)는 공사비의 4%만 수수료로 받기로 한 사실이 드러난 것이다.

토지 지분 10%로 개발이익 27% 챙기는 구조

세운4구역은 2018년 6월 지하 6층, 지상 20층 설계로 ‘사업시행계획인가’(재개발·재건축의 주체인 조합이 정비사업 계획을 허가받는 행위)를 받고, 2020년 2월에는 ‘관리처분계획인가’(정비사업 시행 후 대지와 건축물의 권리 배분을 정하는 행위)가 고시됐다. 이후 2022년 6월 코오롱글로벌을 시공사로 공사가 시작됐다. 하지만 기존 건축물을 해체한 뒤 매장문화재(현 매장유산) 정밀 발굴 등의 과정을 거치면서 2022년 10월 이후 공사가 멈춘 상태다.

그사이 서울시에 권력 교체가 일어났다. 2021년 4월 재보궐선거에 당선된 오세훈 서울시장은 취임 1년 뒤인 2022년 4월 ‘녹지생태도심 재창조 전략’을 발표했다. 도심지를 고밀·복합 개발해 녹지공간을 확보하겠다는 계획이었다. 도심 건축물 높이 규제를 완화하고 그 대가로 얻는 기여를 공원과 녹지로 조성하는 것이 핵심이다. 이후 서울시는 2022년 10월 ‘세운지구 재정비 가이드라인’을 발표했다.

오 시장이 재보궐선거에서 당선된 2021년 4월 이후부터 ‘세운지구 재정비 가이드라인’이 발표된 2022년 사이, 세운3구역과 세운6구역 재개발 시행사이던 한호건설그룹은 자회사 등의 명의로 세운4구역 토지를 집중 매입했다. 한겨레21이 종로구 종로4가·예지동·장사동 일대의 세운4구역 지적도를 바탕으로 302개 필지의 등기부등본을 떼어 전수조사해보니, 한호건설그룹의 자회사인 로스타·에이치케이에스(HKS)인베스트먼트·더센터시티가 32개 필지의 토지소유권을 가진 것으로 확인됐다. 이는 전체 필지 면적의 10.6%에 이른다. 302개 필지 가운데 서울시와 SH 등 시정부가 소유한 필지를 제외하고 민간이 보유한 땅은 모두 118개 필지인데, 이 가운데 한호건설그룹이 소유한 땅이 27.1%에 이르는 것이다.

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시행사 SH는 달랑 공사비 4% 수수료

세운4구역에서 SH가 수용한 토지는 전체 필지 면적의 60%가량이다. 그런데 SH는 개발이익을 배분받더라도 공사비 등을 고려하면 얻는 이익이 거의 없다. 서울시가 공개한 ‘세운4구역 도시정비형 재개발사업’ 문건을 보면, SH는 세운4구역 개발과 관련해 ‘공사비의 4 % 수준’에 이르는 수수료를 받을 뿐...